Non è raro che i clienti di Immobili Milanesi, nella nostra attività di consulenza immobiliare come agenzia immobiliare a Milano, ci chiedano delucidazioni sulla nuda proprietà. Un istituto forse poco conosciuto, che può rappresentare però una possibilità davvero interessante per chi si trovasse nella necessità di reperire liquidità, senza rinunciare all’usufrutto della propria abitazione.
Abbiamo dunque rivolto a Laura, intermediatrice immobiliare di Immobili Milanesi, le dieci domande più frequenti per capire come funziona la nuda proprietà. Ecco le sue risposte, che fanno luce su condizioni e vantaggi della nuda proprietà per chi vende e per chi compra.
- Cosa significa nuda proprietà?
Con nuda proprietà si intende la proprietà di un immobile o di un terreno, privata dell’usufrutto. Si configura quando, nell’atto di compravendita, il diritto di proprietà e quello di usufrutto vengono separati: l’acquirente diviene proprietario dell’immobile, ma riconosce al precedente proprietario – il venditore ora usufruttuario – il diritto di usufrutto, che può durare per tutta la vita o per un tempo pattuito. Quando, alla morte dell’usufruttuario, allo scadere del termine pattuito o per altri casi specifici il diritto di usufrutto torna al proprietario, si parla di consolidazione della proprietà, perché entrambi i diritti (proprietà e usufrutto) si ricongiungono.In parole semplici: è possibile vendere una proprietà, ottenendo da subito la somma concordata per la vendita, senza rinunciare a viverci o a utilizzarla. Ciò che ottiene l’acquirente, nei tempi e nei modi che approfondiremo, è, appunto, la nuda proprietà. - Cosa è il diritto di usufrutto?
L’usufrutto è il diritto di utilizzare un immobile o un terreno. Nel caso in esame, è un diritto che si mantiene anche dopo la vendita. Si vende la proprietà di un immobile, dunque, ma si mantiene il diritto a usarlo.La durata del diritto di usufrutto dipende da quanto pattuito in fase contrattuale. Molto spesso, l’usufruttuario lo conserva per tutta la vita: la proprietà si consoliderà solo dopo la sua morte.Talvolta il contratto sancisce invece un accordo differente. Si parla di usufrutto a tempo quando il diritto del precedente proprietario di utilizzare l’immobile o il terreno è previsto per un periodo di tempo limitato. Allo scadere di quel periodo, anche se l’usufruttuario è vivo, avviene il consolidamento della proprietà.Ci sono poi alcuni casi limitati in cui l’usufruttuario può perdere il diritto di usufrutto. Nello specifico, il consolidamento della proprietà avviene prima del tempo previsto se: l’immobile o il terreno vengono abbandonati per almeno 20 anni; nel caso di una distruzione totale o parziale che renda il bene non utilizzabile; nel caso di deterioramenti gravi del bene da parte dell’usufruttuario, tali da minarne il valore. - Quali poteri e quali obblighi hanno, rispettivamente, nudo proprietario e usufruttuario?
Nudo proprietario. Detiene la proprietà del bene, ma non può utilizzarlo. Può però venderlo, a sua volta, come nuda proprietà. Dunque, il nudo proprietario non ha il diritto di trasferire il diritto di usufrutto: quest’ultimo rimane comunque all’usufruttuario.
Usufruttuario. Può utilizzare il bene che ha venduto, per tutta la vita o per un certo tempo, in base agli accordi raggiunti. Può anche affittarlo e ricavarne guadagno, o trasferire l’usufrutto a terzi, nei limiti e nei modi previsti dal contratto di vendita.L’usufruttuario non può cambiare destinazione commerciale all’immobile: non potrà trasformare un appartamento in ufficio o negozio, e viceversa, né potrà edificare su un terreno agricolo. - Come si effettua il calcolo della nuda proprietà?
Il prezzo di vendita di una nuda proprietà si calcola tenendo conto due elementi: il valore di mercato del bene e l’età della persona che lo vende e che ne manterrà l’usufrutto.Dopo aver fatto eseguire una perizia da parte di un’agenzia immobiliare specializzata, che ne determina il valore di mercato, si applica un coefficiente legato all’età della persona che vende. La cifra risultante è il valore della nuda proprietà. Ne consegue che più la persona è anziana, più alto sarà il prezzo della nuda proprietà, dato che si prevede che il nuovo proprietario dovrà rinunciare a usare il bene per un tempo inferiore.I coefficienti vengono stabiliti periodicamente dal Ministero dell’Economia, tenendo conto dell’aspettativa di vita.
Nel caso in cui l’usufrutto non sia riconosciuto a vita ma per un periodo limitato, il valore di vendita della nuda proprietà andrà contrattato e non può essere ricavato matematicamente. Una buona soluzione, però, potrebbe essere quella di considerare la differenza tra l’aspettativa di vita media su cui viene calcolato il coefficiente e gli anni di durata dell’usufrutto. Se la vita media è stimata intorno agli 85 anni, dunque, e l’usufrutto è di 10 anni, si può calcolare il prezzo di vendita come se il venditore avesse 75 anni. - Come avviene il pagamento?
Ci sono due possibilità, su cui acquirente e venditore possono accordarsi. La somma per l’acquisto può essere corrisposta integralmente al momento della firma dell’atto notarile, oppure può essere rateizzata. - Chi paga le spese di una nuda proprietà?
Tutte le spese di mantenimento e le spese ordinarie sono a carico dell’usufruttuario, così come le imposte fiscali sulla casa e le imposte sulla compravendita. La tassazione, infatti, grava su chi gode effettivamente di un bene. Al nudo proprietario non spetta alcuna imposta fiscale.Viceversa, lavori strutturali e straordinari spettano a chi detiene la nuda proprietà. - A chi spetta la detrazione per la ristrutturazione di una nuda proprietà?
Questa è una domanda particolarmente interessante, perché recentemente abbiamo parlato proprio delle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni introdotte dall’ecobonus 110% e, in generale, dal Decreto Rilancio 2020 (collegamento all’altro articolo). Ebbene, la detrazione fiscale spetta a chi ha materialmente pagato per i lavori. Salvo diversi accordi, poiché si tratta di lavori molto grossi – che coinvolgono il condominio, in caso di un immobile non singolo – e di migliorie strutturali che aumentano il valore dell’immobile, a effettuare interventi di ristrutturazione è per legge il nuovo proprietario e non l’usufruttuario. - Quali sono i vantaggi della vendita della nuda proprietà?
A questo punto è facile intuire i vantaggi di entrambe le posizioni. Chi vende una proprietà, mantenendone l’usufrutto, ha il grande vantaggio di poter ottenere una grande somma di denaro da reinvestire, senza dover rinunciare a vivere o usare il proprio immobile. Pensate al caso di un genitore che venda la nuda proprietà della sua casa: potrebbe così ottenere la liquidità necessaria ad aiutare i propri figli ad acquistare una casa, o ad avviare un’impresa, rimanendo a pieno diritto nella sua abitazione. - Quali sono i vantaggi di comprare una nuda proprietà?
Per chi compra una nuda proprietà ci sono notevoli vantaggi strategici: è un ottimo investimento. Infatti, può acquistare un immobile o un terreno per un prezzo nettamente inferiore a quello di mercato. Inoltre, lo stesso godrà di una doppia rivalutazione: quella data dalla rivalutazione fisiologica del mercato immobiliare, e quella data dall’avanzare dell’età dell’usufruttuario. Rivendere una nuda proprietà dopo qualche anno dall’acquisto, dunque, potrebbe fruttare un ottimo guadagno. - A chi rivolgersi per vendere una nuda proprietà o per comprarla?
Seppure presenta vantaggi condivisi, la compravendita di una nuda proprietà con il mantenimento del diritto di usufrutto da parte del venditore è un’operazione che va condotta con estrema cura, specialmente in fase contrattuale. Per questo è fondamentale rivolgersi a un’agenzia immobiliare seria ed esperta, che sappia effettuare la valutazione più corretta dell’immobile e seguire le parti nel corso di tutta la trattativa, fino alla firma dell’atto notarile.
Immobili Milanesi, con la sua conoscenza approfondita della città, mette a disposizione il proprio team di professionisti esperti per guidarvi nella compravendita ideale e più vantaggiosa di una nuda proprietà a Milano.
