L’emergenza covid-19 ha avuto un impatto sul mercato immobiliare nazionale e milanese, spingendo a una revisione delle stime di crescita. Ma ci sono prospettive di investimento. Una situazione in evoluzione che dobbiamo analizzare per capire le tendenze e cosa aspettarci, anche per effetto del Decreto Rilancio 2020. 

Mercato immobiliare e coronavirus, uno dei tanti fronti aperti nella guerra contro la pandemia e la crisi che ha generato. La diffusione del virus, e le misure di contenimento che il governo ha varato in risposta, hanno imposto una revisione degli stili di vita delle persone e delle loro pianificazioni economiche.

Le nuove abitudini sociali e lavorative, le preoccupazioni economiche e sistemiche e gli interventi di sostegno del governo, come il Decreto Rilancio, ecobonus e bonus ristrutturazione, stanno ridisegnando il mercato immobiliare, aprendo anche a nuove prospettive di investimento e opportunità che sarà prezioso imparare ad individuare.

Le stime prima e dopo il virus

La fase post-covid del mercato immobiliare si inscrive in una situazione di sofferenza iniziata nel 2008 dalla quale il settore stava lentamente riprendendosi. Come agenzia immobiliare di Milano, noi di Immobili Milanesi ci concentreremo specificamente sul mercato immobiliare della città.

Dopo la crisi del 2008, il trend del mercato immobiliare milanese era ormai in risalita da quattro anni e spingeva a un grande ottimismo per il 2020.

Nel 2019 il mercato immobiliare di Milano aveva fatto registrare un +6% di vendite, con un 12,5% delle operazioni su immobili nuovi. I prezzi medi erano saliti del 10%, del 6,6% quelli del nuovo. Per il 2020, prima dell’emergenza coronavirus, le stime si confermavano positive, facendo prevedere a Milano un incremento ulteriore del 3,5% sul nuovo, che è il settore di mercato sempre più sofferente. Anche i tassi d’interesse sui mutui erano in progressiva decrescita, segno di rinnovata fiducia.

Nonostante da molte parti si pubblichino stime piuttosto severe, la nostra agenzia ha constatato una buona tenuta del mercato di nostro interesse. Per quanto inevitabilmente il settore subirà – come ogni altro – un rallentamento, è essenziale concentrare l’attenzione su due ragionamenti.

Il primo è che, come in qualsiasi momento di crisi, il mattone rimane sempre l’investimento più sicuro e, in generale, quello preferito dagli italiani per la sicurezza che, anche psicologicamente, sa garantire. Il mercato della prima casa, infatti, si conferma a traino del settore.

Il secondo punto, fondamentale, è che è necessario interpretare le crisi e i mutamenti che esse producono per riuscire a fare previsioni, pianificare la propria strategia, ribaltare uno shock in opportunità.

Nuove tendenze per nuove esigenze

Ecco dunque che dobbiamo guardare alle nuove abitudini e aspettative delle persone.

Nello sforzo di contenimento del contagio, le persone hanno riscoperto la necessità di vivere pienamente gli spazi privati, sia nella vita sociale che nel lavoro.

Per esempio, la repentina e vasta riconversione allo smart working ha svelato l’esigenza per chi lavora da casa di avere spazi più ampi da dedicare alla propria postazione di lavoro. Ugualmente, molti spazi condominiali come tetti e terrazzi sono stati sistemati nell’ottica di renderli spazi di socializzazione e green pienamente utilizzabili.

A Milano, alcuni complessi residenziali esclusivi stanno muovendosi in tal senso. Per esempio il complesso Principe, in via Principe Eugenio 1-3 o le Dimore Milanesi in Porta Romana. Gli spazi comuni vengono rimodulati e riqualificati, i moduli abitativi completamente ridisegnati: le piccole metrature – per esempio i bilocali – lasciano il posto a unità con più vani, che consentono una diversificazione degli spazi abitativi.

Una tendenza importante che ci dà la possibilità di prevedere anche i relativi scenari sociali, giacché l’ampliamento della metratura delle unità abitative all’interno del medesimo immobile comporta una diminuzione dell’offerta e un aumento dei prezzi degli stessi, con conseguente allontanamento delle famiglie di ceto medio dal centro. Ma non solo loro.

Più spazio dentro, più spazi fuori. Per i milanesi diventa sempre più importante avere uno spazio verde privato, anche a discapito della centralità. Così, anche per chi ha possibilità di spesa elevate, l’opzione di spostarsi in zone meno centrali, per poter acquistare una casa più grande e con spazio esterno per la stessa cifra, diventa sempre più appetibile.

Il decreto rilancio

Le misure contenute nel Decreto Rilancio 2020, come l’ecobonus e il bonus ristrutturazione, spingono proprio in questa direzione.
Si vara, infatti, un ecobonus del 110% per tutti gli interventi di riqualificazione energetica degli immobili. Il bonus sarà erogato come credito di imposta alle imprese edili, che dunque anticiperanno i costi dei lavori senza gravare su chi li commissiona. Il significato di una norma simile è evidente: favorire la svolta ecologica e incentivare interventi di riqualificazione che consentano un sensibile risparmio dei consumi ai cittadini che passeranno sempre più tempo nella propria abitazione, anche per lo svolgimento delle attività lavorative.

Si affianca a questo il bonus verde: un 36% per la riconversione di spazi aperti privati o pubblici, al fine di rispondere all’esigenza dei cittadini di poter godere di uno spazio aperto in sicurezza, senza doversi esporre a situazioni di eccessivo assembramento.

Un bonus ristrutturazione, inoltre, che dal già previsto 36% passa al 50% su una spesa totale aumentata a 96.000 euro. Una grande occasione che darà propulsione al settore edilizio e che, crediamo, potrebbe movimentare ulteriormente il settore degli immobili usati. Comparto nel quale potrebbe registrarsi un’impennata dell’offerta – e una flessione dei prezzi – per la maggiore necessità di liquidità da parte delle famiglie.

Si tratta, in definitiva, di un periodo di fragilità e fibrillazione per il settore immobiliare, in particolare per una città come Milano che, proprio per il suo grande dinamismo, è particolarmente sensibile ai mutamenti. Ma ci sono opportunità che, attraverso l’analisi delle tendenze e grazie all’assistenza di intermediari altamente competenti e con una conoscenza profonda della città, possono essere colte.

Immobili Milanesi ha uno sguardo lucido sugli sviluppi del settore. Alla luce di questa analisi, la nostra agenzia saprà guidarvi nella pianificazione delle mosse giuste se avete intenzione di vendere o acquistare immobili usati a Milano, al fine di trarre il meglio dalla specifica situazione che stiamo attraversando, per trasformarla in opportunità e vantaggio.